Distrato de imóvel na planta: quanto você recebe de volta se desistir da compra
Comprar um imóvel na planta parece, inicialmente, uma forma planejada de realizar um investimento ou conquistar a casa própria. Mas e quando as parcelas deixam de caber no orçamento, o financiamento muda de cenário ou simplesmente você percebe que não conseguirá concluir a compra?
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É nesse momento que surge uma das principais dúvidas: quanto vou receber de volta se desistir do imóvel na planta?
A resposta depende de vários fatores: quando o contrato foi assinado, se o empreendimento possui patrimônio de afetação, quanto já foi pago, quem deu causa ao fim do contrato e quais valores a incorporadora pretende descontar.
Em 2026, o tema ganhou ainda mais relevância. Dez incorporadoras de capital aberto registraram R$ 2,167 bilhões em distratos no primeiro semestre do ano, contra R$ 1,697 bilhão no mesmo período de 2025 — uma alta de 27,7%.
Por trás desses números existem compradores que precisam tomar uma decisão que pode representar dezenas ou até centenas de milhares de reais.
E aceitar a primeira conta apresentada pela construtora pode ser um erro caro.
Neste artigo, você vai entender como funciona o distrato de imóvel na planta, quanto a incorporadora pode reter, quais valores podem ser descontados e em quais situações a devolução pode ser integral.
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda antes que a operação seja concluída.
No caso de um imóvel comprado na planta, o distrato pode ocorrer porque o comprador não consegue mais cumprir as obrigações financeiras ou porque existem problemas atribuíveis à própria incorporadora, como atraso na entrega do empreendimento.
E essa diferença é fundamental.
Quando o comprador quer desistir
Se o comprador simplesmente não deseja ou não consegue mais continuar pagando, estamos diante de uma situação diferente daquela em que a construtora descumpre o contrato.
Nesse caso, pode haver retenção de parte dos valores pagos, dentro dos limites previstos pela legislação e conforme as características do contrato.
Quando a construtora descumpre o contrato
Se a rescisão ocorre por culpa da incorporadora, como em determinadas situações de atraso na entrega do imóvel, o cenário muda.
Nessas hipóteses, o comprador pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, além de outras consequências indenizatórias, conforme o caso concreto.
Por isso, antes de assinar um distrato, é fundamental descobrir quem efetivamente deu causa ao encerramento do contrato.
Quanto recebo de volta no distrato de imóvel na planta?
Não existe um percentual único aplicável a todos os contratos.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei de Incorporações e estabeleceu regras específicas para o desfazimento dos contratos imobiliários.
Em linhas gerais, no regime comum de incorporação, a incorporadora pode aplicar pena convencional de até 25% dos valores pagos pelo comprador, observadas as condições legais.
Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite, em determinadas situações, retenção de até 50% dos valores pagos.
Mas atenção:
Isso não significa que toda construtora possa automaticamente ficar com 50% do que você pagou.
A aplicação do percentual depende do contrato, do regime jurídico do empreendimento, da legislação aplicável e da interpretação dos tribunais.
O tema está atualmente em discussão no Superior Tribunal de Justiça.
Tabela: quanto pode ser retido no distrato?
| Situação | Regra geral |
|---|---|
| Incorporação sem patrimônio de afetação | Pode haver retenção de até 25% dos valores pagos, conforme a legislação aplicável |
| Empreendimento com patrimônio de afetação | A legislação admite, em determinadas hipóteses, retenção de até 50% |
| Rescisão por culpa da construtora | Pode haver direito à restituição integral dos valores pagos |
| Exercício do direito de arrependimento dentro do prazo legal | Restituição integral dos valores, observadas as condições legais |
Importante: o percentual não deve ser analisado isoladamente. É necessário verificar o contrato, o quadro-resumo, a data da contratação, o regime do empreendimento e o motivo do distrato.
A construtora pode ficar com tudo que eu paguei?
Não.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas que impliquem perda total das prestações pagas pelo consumidor em determinados contratos de compra e venda de imóveis.
Isso não significa que o comprador necessariamente receberá 100% dos valores em qualquer hipótese de desistência.
A legislação admite determinadas retenções e descontos.
A questão é saber quais descontos são legalmente permitidos e qual é a base de cálculo utilizada pela incorporadora.
É justamente nessa conta que podem aparecer diferenças significativas.
Quais valores podem ser descontados no distrato?
Dependendo do contrato e da situação concreta, podem existir diferentes componentes na conta apresentada pela incorporadora.
Entre eles estão:
- pena convencional ou percentual de retenção;
- comissão de corretagem, quando juridicamente cabível;
- impostos e taxas relacionados ao imóvel;
- cotas condominiais;
- contribuições incidentes sobre o imóvel;
- eventual taxa de fruição, quando presentes os requisitos legais.
Por isso, não basta olhar apenas para a porcentagem anunciada pela construtora.
É necessário analisar a composição completa do cálculo.
A construtora pode cobrar taxa de fruição?
A chamada taxa de fruição está relacionada à utilização do imóvel pelo comprador.
Por isso, a análise depende de uma pergunta básica:
O comprador efetivamente recebeu a posse e usufruiu do imóvel?
Em uma compra de imóvel na planta em que a pessoa desistiu durante a construção, sem receber as chaves e sem ter posse do imóvel, a cobrança de fruição merece análise especialmente cuidadosa.
Não é possível simplesmente presumir que houve utilização de um imóvel que sequer foi disponibilizado ao comprador.
Distrato com patrimônio de afetação: a construtora pode reter 50%?
Esse é um dos pontos mais relevantes atualmente.
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras específicas para os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, admitindo retenção maior em determinadas hipóteses.
Entretanto, a jurisprudência do STJ apresenta discussão sobre a aplicação dessas regras em relações de consumo.
Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou recursos para julgamento sob o rito dos repetitivos envolvendo questões relacionadas aos distratos.
Entre os temas afetados estão:
Tema 1.464
Discute questões relacionadas ao desfazimento de contratos envolvendo imóvel não edificado, como lote ou terreno, especialmente em contratos posteriores à Lei do Distrato.
Tema 1.465
Discute questões relacionadas aos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, incluindo percentual e base de cálculo da retenção.
Tema 1.466
Discute a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Enquanto essas questões não estiverem definitivamente solucionadas, não é recomendável analisar um distrato apenas olhando para a porcentagem indicada pela incorporadora.
O contrato e as circunstâncias da compra precisam ser examinados individualmente.
Atraso na entrega do imóvel: você pode ter direito à devolução integral
Essa é uma situação completamente diferente da simples desistência do comprador.
A legislação admite prazo de tolerância de até 180 dias, desde que essa possibilidade esteja expressamente pactuada de forma clara no contrato.
Superado o prazo contratualmente admitido, o atraso pode caracterizar inadimplemento da incorporadora.
Nesse cenário, o comprador pode optar, conforme o caso, por:
Rescindir o contrato
Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, pode haver direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados, além de outras consequências previstas em lei e reconhecidas pela jurisprudência.
A Súmula 543 do STJ estabelece orientação importante sobre a restituição das parcelas quando o desfazimento ocorre por culpa exclusiva do vendedor/construtor.
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Manter o contrato
Em determinadas situações, o comprador pode preferir continuar com a aquisição e buscar indenização pelos prejuízos decorrentes do atraso.
Dependendo do caso, podem existir discussões sobre lucros cessantes, aluguel, multa contratual e outros prejuízos.
Por isso, antes de pedir o distrato, é necessário descobrir quem está inadimplente: você ou a construtora.
Essa diferença pode alterar completamente o resultado financeiro da rescisão.
Cinco erros que podem fazer você perder dinheiro no distrato
1. Assinar o distrato enviado pela construtora sem conferir os cálculos
O documento apresentado pela incorporadora normalmente já vem com a forma de cálculo que ela entende aplicável.
Isso não significa que todos os descontos estejam corretos.
Antes de assinar, confira:
- percentual de retenção;
- base de cálculo;
- corretagem;
- taxa de fruição;
- condomínio;
- tributos;
- correção monetária;
- prazo de devolução.
Assinar primeiro e questionar depois pode dificultar a discussão.
2. Simplesmente parar de pagar
Parar de pagar as parcelas sem formalizar adequadamente a situação pode gerar:
- juros;
- multa;
- encargos;
- negativação;
- cobrança judicial;
- aumento do prejuízo.
Se você não consegue mais continuar pagando, procure orientação jurídica antes de simplesmente abandonar o contrato.
3. Aceitar qualquer prazo de devolução
O prazo para restituição dos valores depende do regime jurídico aplicável e das circunstâncias do desfazimento.
Por isso, uma proposta da incorporadora que prevê pagamento muito distante ou condicionado a determinado evento deve ser analisada antes da assinatura.
4. Não conferir o quadro-resumo
O artigo 35-A da Lei de Incorporações prevê informações que devem constar do quadro-resumo do contrato, incluindo consequências relacionadas ao desfazimento.
Esse documento é fundamental para entender as condições da contratação.
Não olhe apenas a última página do contrato.
Leia o quadro-resumo.
5. Esquecer o direito de arrependimento
Existe uma situação que pode ser ainda mais favorável ao comprador.
Quando a contratação ocorre em estande de vendas ou fora do estabelecimento empresarial, pode existir direito de arrependimento no prazo de 7 dias, observadas as condições legais.
Nesse caso, o comprador pode desistir dentro do prazo legal sem a retenção típica de um distrato comum.
É um prazo curto.
E perder esse prazo pode fazer uma diferença enorme.
E se eu já assinei o distrato?
Ainda pode ser possível discutir judicialmente a situação, dependendo do conteúdo do documento e das circunstâncias do caso.
É necessário verificar, por exemplo:
- quanto foi pago;
- quanto foi efetivamente devolvido;
- qual percentual foi retido;
- quais descontos foram realizados;
- se havia patrimônio de afetação;
- quando o contrato original foi assinado;
- se havia atraso da construtora;
- se houve cláusulas potencialmente abusivas;
- se o distrato observou os limites legais.
Ter assinado um documento não significa automaticamente que qualquer cláusula nele contida seja válida.
Mas também não significa que todo distrato assinado possa ser simplesmente desfeito.
A análise precisa ser documental.
Distrato ou repasse: qual é a melhor opção?
Desistir do imóvel não significa necessariamente que o distrato seja a única saída.
Uma alternativa pode ser a cessão dos direitos do contrato, conhecida no mercado como repasse.
Nesse caso, o comprador procura outra pessoa interessada em assumir sua posição contratual, observadas as regras do contrato e a necessidade de eventual anuência da incorporadora.
Dependendo do valor de mercado do imóvel, essa alternativa pode resultar em perda menor do que um distrato.
Posso renegociar o contrato em vez de fazer o distrato?
Sim, dependendo da situação.
Antes de rescindir, pode ser interessante avaliar alternativas como:
- alongamento do prazo;
- alteração do fluxo de pagamento;
- renegociação de parcelas;
- carência;
- cessão do contrato;
- venda dos direitos;
- revisão de encargos eventualmente questionáveis.
Às vezes, o comprador acredita que precisa cancelar o negócio quando, na realidade, uma renegociação pode ser financeiramente mais vantajosa.
INCC, juros e encargos: tudo que a construtora cobra está correto?
Não necessariamente.
A correção monetária pelo INCC, quando prevista contratualmente e aplicada dentro dos limites legais, pode ser legítima durante determinada fase da construção.
Mas isso não significa que qualquer encargo cobrado pela incorporadora seja automaticamente válido.
É necessário verificar:
- o contrato;
- a forma de cálculo;
- o período de incidência;
- os índices utilizados;
- juros;
- taxas administrativas;
- encargos acessórios.
Uma diferença aparentemente pequena na planilha pode representar uma quantia significativa ao longo de um contrato imobiliário.
E se o distrato envolver um imóvel que já está pronto?
A análise muda.
Quando o comprador já recebeu a posse do imóvel, podem surgir outras questões, como:
- taxa de fruição;
- condomínio;
- IPTU;
- conservação do imóvel;
- ocupação;
- entrega das chaves;
- eventual depreciação;
- débitos vinculados à unidade.
Por isso, não existe uma fórmula universal para calcular o distrato.
O momento em que o contrato é desfeito importa.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Quanto recebo de volta se desistir do imóvel na planta?
No regime comum de incorporação, a legislação permite retenções dentro dos limites legais, podendo chegar, em determinadas situações, a 25% dos valores pagos. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a legislação admite retenção de até 50% em determinadas hipóteses.
A aplicação desses percentuais depende do contrato e da situação concreta.
A construtora pode ficar com todo o dinheiro que paguei?
Em regra, não. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece proteção contra a perda total das prestações pagas em determinadas relações contratuais.
A construtora pode reter 50% do que paguei?
Em determinados empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a Lei do Distrato admite retenção de até 50%.
Entretanto, a aplicação dessa regra está entre as questões discutidas atualmente no STJ, especialmente no Tema 1.466.
A construtora atrasou a entrega. Posso cancelar o contrato?
Dependendo do período de atraso e das circunstâncias do contrato, sim. Quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, o comprador pode ter direito à restituição integral dos valores pagos, além de outras consequências indenizatórias.
Quanto tempo a construtora tem para devolver meu dinheiro?
O prazo depende do regime jurídico aplicável e da causa do desfazimento. Por isso, não é seguro aplicar automaticamente um único prazo a todos os distratos.
Posso parar de pagar o imóvel na planta?
Não é recomendável simplesmente interromper os pagamentos sem antes analisar o contrato e formalizar a situação. A inadimplência pode gerar juros, multa e outras consequências.
Posso transferir o imóvel para outra pessoa?
Pode existir a possibilidade de cessão ou repasse dos direitos contratuais, dependendo das regras do contrato e da anuência da incorporadora.
Já assinei o distrato. Ainda posso questioná-lo?
Dependendo do conteúdo do documento e das circunstâncias do caso, pode existir possibilidade de questionamento judicial. É necessário analisar o contrato original, o distrato e os valores envolvidos.
Antes de assinar o distrato, faça esta conta
Imagine que você já tenha pago uma quantia significativa à incorporadora.
A proposta chega pronta:
“Você receberá R$ X, descontadas as retenções previstas no contrato.”
A pergunta não deveria ser apenas:
“Quanto a construtora está oferecendo?”
A pergunta correta é:
“Quanto eu realmente tenho direito a receber?”
São perguntas completamente diferentes.
Uma análise jurídica pode identificar diferenças na base de cálculo, retenções, encargos, corretagem, fruição, atraso da obra e outros elementos que alteram o valor final.
Distrato de imóvel na planta exige análise do contrato
Não existe um percentual mágico que possa ser aplicado a todos os casos.
Para saber quanto você pode receber, é necessário analisar pelo menos:
- contrato de compra e venda;
- quadro-resumo;
- data da assinatura;
- valor total do imóvel;
- valores efetivamente pagos;
- comprovantes de pagamento;
- existência de financiamento;
- patrimônio de afetação;
- estágio da obra;
- entrega ou não das chaves;
- eventual atraso;
- proposta de distrato apresentada pela incorporadora.
É a análise conjunta desses documentos que permite chegar a um cálculo confiável.
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Nossa atuação pode envolver:
- análise do contrato e do quadro-resumo;
- cálculo dos valores potencialmente devidos;
- análise da proposta de distrato apresentada pela incorporadora;
- negociação extrajudicial;
- rescisão contratual;
- pedido de restituição de valores;
- ações relacionadas ao atraso na entrega do imóvel;
- análise de encargos e cobranças contratuais;
- orientação sobre cessão ou repasse do contrato.
Não assine antes de saber quanto está deixando na mesa.
Envie seu contrato para uma análise jurídica.
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Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada. Cada situação deve ser avaliada de acordo com o contrato, os documentos disponíveis, a legislação vigente e a jurisprudência aplicável.
Advocacia Gerke
Atualizado em: 3 de setembro de 2026.
