Cuidados na Compra de Imóveis: Como Não Perder o Patrimônio de uma Vida
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Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira da vida de uma família. E é justamente por isso que o setor atrai tantos golpistas. O comprador entrega a poupança de anos, assina os papéis, recebe as chaves, e só descobre o problema meses depois, quando o oficial do registro devolve a escritura ou quando um oficial de justiça bate à porta com um mandado de penhora.
O ponto que quase ninguém percebe a tempo é este: na maioria dos casos, a fraude não estava escondida. Ela estava disponível em certidões públicas, em processos que qualquer pessoa poderia consultar, em detalhes da matrícula que passaram batido. O prejuízo não veio da esperteza do vendedor. Veio da ausência de verificação.
Neste artigo, o Escritório de Advocacia Gerke reúne os golpes mais frequentes no mercado imobiliário brasileiro, com decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, e mostra quais cuidados tomar antes de colocar o nome em qualquer contrato.
Por que as fraudes imobiliárias continuam crescendo
O mercado imobiliário movimenta valores altos, envolve documentos que o leigo não sabe interpretar e é marcado pela pressa. O comprador tem medo de perder a oportunidade, o vendedor alega que existe outro interessado, o corretor apressa a assinatura do compromisso, e o exame documental fica para depois.
Some-se a isso um dado que muita gente ignora: escritura pública lavrada em cartório e registro na matrícula não são garantia de segurança absoluta. Documentos formalmente perfeitos podem ser resultado de uma negociação viciada desde a origem. É exatamente esse o cenário das decisões que analisamos a seguir.
Golpe nº 1: procuração falsa e outorgante inexistente
Este é um dos casos mais cruéis, porque o comprador faz quase tudo certo.
Quem aparece para vender o imóvel apresenta uma procuração. O documento é verdadeiro, lavrado em tabelionato, com selo e assinatura reconhecida. O problema está um degrau acima: quem outorgou a procuração não era o verdadeiro proprietário. Alguém se passou pelo dono, com documentos falsificados, e constituiu procurador para vender bem alheio.
O comprador paga, recebe a escritura e só descobre a fraude no momento de registrar a transferência na matrícula, quando o cartório de registro de imóveis identifica a divergência. Nesse ponto, o dinheiro já circulou, o falsário desapareceu e resta ao comprador uma longa disputa judicial com chance real de perder tanto o imóvel quanto o valor pago.
O que evita esse golpe: conferência da procuração diretamente com o tabelionato que a lavrou, verificação da cadeia dominial completa na matrícula, checagem de identidade do outorgante e atenção redobrada quando o proprietário nunca aparece pessoalmente na negociação.
Golpe nº 2: fraude à execução, quando o vendedor já tem dívidas
Aqui o vendedor é o proprietário legítimo. O imóvel é dele mesmo. O que ele não conta é que responde a execuções trabalhistas, fiscais, bancárias ou de outra natureza, e que a venda serve para esvaziar o patrimônio antes que os credores o alcancem.
Muitos compradores acreditam que estão protegidos porque a matrícula estava limpa, sem penhora averbada. Não é assim que a jurisprudência resolve a questão. Quando ficam demonstradas a existência de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência e a falta de cautela mínima do adquirente, a venda é declarada ineficaz perante o credor, e o imóvel responde pela dívida ainda que já esteja em nome do comprador.
O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado nesse sentido:
Embargos de terceiro – Compra e venda de imóvel – Sentença de improcedência – Apelação – Preliminar de cerceamento de defesa. Inocorrência – Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos dos autos, quando as demais provas requeridas se afiguram impertinentes ao caso concreto, máxime considerando o fato de que a prova é dirigida ao juiz. Oitiva da Tabeliã que se destinaria ao esclarecimento de questão relacionada à formalização da escritura pública – Fundamento da sentença, contudo, assentado na caracterização da fraude à execução e na ausência de boa-fé do adquirente – Prova pretendida incapaz de infirmar os fundamentos determinantes do julgado – Aplicação do art. 370 do CPC – Preliminar rejeitada – Mérito – Fraude à execução – Alienação de imóvel realizada quando já tramitava demanda apta a reduzir a alienante à insolvência – Hipótese subsumida ao art. 792, IV, do CPC – Reconhecimento que independe de averbação da penhora quando comprovada a má-fé do terceiro adquirente – Inteligência da Súmula 375 do STJ. Má-fé do adquirente demonstrada – Conjunto probatório revelador da ausência de cautela mínima na aquisição do imóvel – Existência de elementos indicativos de risco patrimonial acessíveis ao comprador – Circunstâncias que afastam a alegação de desconhecimento e autorizam o reconhecimento da fraude à execução – Ineficácia da alienação em relação ao credor – Recurso improvido – Sentença mantida.
(TJSP; Apelação Cível 1074867-74.2019.8.26.0100; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2026; Data de Registro: 25/08/2026)
Repare na expressão usada pelo acórdão: elementos indicativos de risco patrimonial acessíveis ao comprador. É a chave do julgamento. O tribunal entendeu que os sinais de alerta estavam ao alcance de quem comprou, e que a falta de diligência afastou a presunção de boa-fé. Alegar desconhecimento não funcionou.
Traduzindo para a prática: quem não levanta as certidões do vendedor assume o risco de perder o imóvel para um credor que sequer conhecia.
Golpe nº 3: negociação simulada e uso do “nome emprestado”
Existe ainda a hipótese em que a escritura e o registro são autênticos, mas a operação inteira é uma encenação. Compra-se em nome de terceiro, normalmente um parente, para blindar o bem contra credores. Quando a relação familiar se desfaz, o conflito explode e chega ao Judiciário.
O TJSP já enfrentou o tema:
Apelação cível Ação declaratória c.c. cominatória Pretensão de ver reconhecida a propriedade do imóvel com obrigação dos réus em outorgar a escritura Alegação de que adquiriu o imóvel em nome do irmão que somente “emprestou o nome” Procedência Inconformismo da corré, ex cunhada Sentença que deve ser reformada Contrato firmado em nome do irmão Ausência de demonstração de que foi o autor que quitou o preço Não foi trazida nenhum boleto pago pelo autor, nenhuma transferência para a credora nem mesmo o pagamento por terceiro que alegou ter efetuado o pagamento e ressarcido, em dinheiro pelo autor Autor não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I do CPC Tese alegada que, se confirmada, indica a prática de fraude a credores já que ao adquiriu imóvel em nome de terceiro para que não pudesse ser alcançado pelos credores Própria torpeza que não pode ser invocada em seu benefício Sentença reformada para julgar improcedente a ação Apelo provido.
(TJSP, Apelação Cível nº 1030171-62.2020.8.26.0602, Rel. Silvério da Silva, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 28/09/2023)
A lição é dupla. Para quem compra, o alerta é sobre o histórico do imóvel: transferências entre familiares, valores muito abaixo do mercado e mudanças rápidas de titularidade são indícios de simulação, e podem contaminar a aquisição seguinte. Para quem pensa em usar o nome de um terceiro, o recado do tribunal é direto: ninguém pode se beneficiar da própria torpeza, e o expediente costuma terminar com a perda do bem.
Golpe nº 4: brasileiros no exterior e os riscos da compra à distância
Quem mora fora e compra imóvel no Brasil enfrenta uma camada extra de risco. A negociação é feita por telefone e mensagem, o acompanhamento fica nas mãos de terceiros, os documentos chegam por e-mail e a vistoria presencial simplesmente não acontece. Nesse ambiente, tanto o comprador quanto o vendedor podem ser prejudicados por desinformação, por má-fé ou por conselhos equivocados sobre o andamento do negócio.
Caso julgado recentemente pelo TJSP ilustra bem o cenário:
APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS. AÇÃO MONITÓRIA E AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A MONITÓRIA E IMPROCEDENTE A DEMANDA CONEXA AJUIZADA PELOS COMPRADORES. Insurgência dos réus. Gratuidade da justiça. Pedido formulado em apelação. Apelantes residentes e trabalhadores no Japão. Ausência de prova concreta de renda estável, patrimônio disponível ou movimentação bancária no Brasil. Benefício concedido. Ação monitória. Adequação da via eleita. Contrato particular cuja exigibilidade do saldo remanescente estava condicionada ao registro da carta de adjudicação. Possibilidade de opção do credor pelo procedimento monitório (art. 785 do CPC). Condição contratual implementada. Carta de adjudicação expedida e registrada na matrícula do imóvel. Imóvel apto à lavratura da escritura definitiva e ao registro da transferência. Resistência dos compradores que não encontra amparo jurídico. Averbação na matrícula. Anotação de caráter informativo. Ausência de indisponibilidade, penhora, hipoteca ou restrição real impeditiva da alienação. Exceção do contrato não cumprido. Vendedores que cumpriram a obrigação contratual. Compradores que, mesmo diante do implemento da condição pactuada, recusaram o pagamento do saldo remanescente. Inadimplemento injustificado configurado. Correção de ofício do valor da causa. Possibilidade. Adequação ao benefício econômico pretendido e ao conteúdo patrimonial da demanda. Litigância de má-fé. Pedido formulado em contrarrazões. Não acolhimento. Exercício regular do direito de recorrer e de sustentar interpretação jurídica diversa. Ausência de dolo processual, fraude ou abuso manifesto. Sentença mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
(TJSP; Apelação Cível 1023054-59.2023.8.26.0361; Relator (a): Lucilia Alcione Prata; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2026; Data de Registro: 25/08/2026)
Note o detalhe técnico que decidiu o caso: a averbação existente na matrícula tinha caráter meramente informativo, sem constituir indisponibilidade, penhora ou hipoteca. Os compradores interpretaram a anotação como impedimento, suspenderam o pagamento e acabaram condenados. Interpretar errado a matrícula custa caro, tanto para quem compra quanto para quem vende.
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Checklist: o que verificar antes de assinar qualquer contrato
Nenhum desses itens é dispensável, e todos devem estar atualizados na data da assinatura.
Sobre o imóvel
- Matrícula atualizada, com leitura completa de todas as averbações e da cadeia dominial
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
- Certidão negativa de tributos municipais (IPTU) e de foro/laudêmio, quando aplicável
- Declaração de quitação de condomínio emitida pelo síndico ou administradora
- Regularidade da construção junto à prefeitura, incluindo habite-se e ausência de área construída não averbada
Sobre o vendedor (pessoa física)
- Certidões dos distribuidores cíveis estaduais e federais
- Certidão da Justiça do Trabalho
- Certidão de execuções fiscais municipais, estaduais e federais
- Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT)
- Certidão de protestos em todos os cartórios da comarca e das comarcas onde residiu
- Certidão de interdições, tutelas e curatelas
- Certidão de casamento atualizada, para identificar regime de bens e necessidade de outorga do cônjuge
Sobre o vendedor (pessoa jurídica)
- Contrato social consolidado e verificação de quem tem poderes para assinar
- Certidões de falência e recuperação judicial
- Certidões fiscais e trabalhistas da empresa e, em muitos casos, dos sócios
Sinais de alerta que exigem investigação imediata
- Preço muito abaixo do valor de mercado
- Venda por procuração sem que o proprietário apareça
- Pressa incomum para fechar negócio e pedido de sinal elevado
- Pagamento solicitado em conta de terceiro
- Sucessão de transferências recentes do mesmo imóvel
- Vendedor que se recusa a apresentar certidões ou alega que elas são desnecessárias
Por que a análise por conta própria não basta
Existe uma diferença grande entre juntar certidões e saber lê-las. Uma certidão positiva pode ser inofensiva. Uma certidão negativa pode esconder risco, porque não alcança todas as comarcas ou não abrange o período relevante. Um processo em curso pode significar risco patrimonial concreto ou nenhum risco, a depender do valor discutido, da fase processual e do restante do patrimônio do vendedor.
Foi exatamente esse juízo que o TJSP fez no primeiro acórdão citado, ao afirmar que existiam elementos de risco acessíveis ao comprador. O tribunal não exigiu adivinhação. Exigiu diligência qualificada.
O trabalho do advogado imobiliário abrange:
- Due diligence completa do imóvel, do vendedor e da cadeia dominial
- Análise de risco dos processos localizados, com parecer objetivo sobre seguir ou não com a compra
- Redação e revisão contratual, com cláusulas de garantia, condições suspensivas, retenção de valores e definição clara de responsabilidades
- Acompanhamento da escritura e do registro, até a transferência efetiva da propriedade
- Atendimento a brasileiros no exterior, com representação por procuração, conferência documental à distância e reuniões remotas
- Atuação contenciosa em embargos de terceiro, ações anulatórias, adjudicação compulsória e rescisão contratual, quando o problema já se instalou
O custo da assessoria jurídica preventiva representa uma fração mínima do valor do negócio. O custo de um litígio para recuperar imóvel perdido em fraude à execução, além de anos de tramitação, costuma superar em muito esse valor, sem qualquer garantia de êxito.
Perguntas frequentes
Escritura pública registrada me protege de tudo? Não. O registro cria presunção de propriedade, mas pode ser desconstituído quando a origem do negócio é viciada, quando há fraude à execução ou quando a operação foi simulada.
A matrícula está limpa. Posso comprar tranquilo? Não necessariamente. A ausência de penhora averbada não impede o reconhecimento de fraude à execução, conforme a Súmula 375 do STJ e a jurisprudência citada, quando demonstrada a má-fé ou a falta de cautela do adquirente.
Quanto tempo leva uma due diligence imobiliária? Depende do número de vendedores, das comarcas envolvidas e do histórico do imóvel. Em situações comuns, o levantamento é concluído em poucos dias úteis.
Moro no exterior. Preciso vir ao Brasil para comprar? Não. A operação pode ser conduzida por procuração com poderes específicos, devidamente apostilada ou consularizada, com acompanhamento jurídico integral à distância.
Já comprei e descobri um processo contra o vendedor. Ainda dá para fazer algo? Sim. Existem medidas judiciais cabíveis, entre elas os embargos de terceiro, e a demonstração documentada da boa-fé é decisiva. Quanto antes o caso for analisado, maiores as chances.
Proteja sua compra antes de assinar
Imóvel não se compra no impulso e não se recupera com facilidade. A diferença entre um negócio seguro e um processo de dez anos costuma estar em uma análise documental feita na hora certa, por quem sabe o que procurar.
O Escritório de Advocacia Gerke atua na prevenção e na solução de conflitos imobiliários, com atendimento a clientes no Brasil e no exterior. Se você está prestes a comprar, vender ou já enfrenta um problema com um imóvel, entre em contato e converse com nossa equipe antes de dar o próximo passo.
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